Чтобы провести капитальный ремонт дома, собственники помещений в многоквартирном доме (МКД) должны выбрать способ формирования фонда капитального ремонта, организовать процесс и контролировать его выполнение. Существует два основных варианта: через регионального оператора («общий котёл») или на специальном счёте.
Выбор способа формирования фонда капремонта
Решение принимается на общем собрании собственников. Варианты:
-
Формирование фонда на счёте регионального оператора (ФКР). В этом случае ФКР берёт на себя организацию капремонта: выбирает подрядчиков, контролирует сроки и качество работ, принимает результаты. Деньги могут использоваться для финансирования других домов в рамках «общего котла».
-
Формирование фонда на специальном счёте. Собственники самостоятельно управляют средствами, выбирают подрядчиков, определяют перечень работ, сроки и порядок контроля. Владелец специального счёта может быть ТСЖ, ЖСК, управляющей организацией или региональным оператором. Банк для открытия счёта должен соответствовать требованиям (например, величина собственных средств — не менее 20 млрд рублей).
Решение о выборе способа должно быть принято и реализовано в течение 6 месяцев после официального опубликования региональной программы капремонта, в которую включён дом.
Подготовка к ремонту
Если выбран специальный счёт:
-
Начните подготовку заранее — минимум за год до планируемого ремонта. Это даст время на согласование работ, поиск подрядчика, оценку бюджета и сбор средств.
-
Оцените финансовую составляющую. Проверьте, достаточно ли средств на счёте для минимального перечня работ. Если денег недостаточно, можно рассмотреть варианты: взять заём, увеличить размер взносов или договориться с подрядчиком о рассрочке.
-
Выберите ответственное лицо. Это может быть старший по дому, инициативная группа, управляющая компания, ТСЖ и т. д. Желательно распределить обязанности между несколькими людьми.
-
Проведите техническое обследование дома. По его результатам составляется техническое заключение, которое служит основанием для определения перечня работ. Обследование может включать инструментальный контроль состояния конструкций и инженерных систем.
Проведение общего собрания собственников
На собрании необходимо:
- оповестить жильцов о предстоящих работах;
- согласовать перечень работ (если их больше, чем в минимальном плане);
- утвердить бюджет;
- выбрать ответственное лицо;
- предупредить собственников о том, что они не имеют права отказать рабочим в доступе в помещение при ремонте общего имущества (например, радиаторов отопления).
Для принятия решений, которые касаются выбора способа формирования фонда, размера взноса сверх минимального и других ключевых вопросов, требуется большинство не менее 2/3 голосов от общего числа голосов собственников. Решения оформляются протоколом.
Выбор подрядчика и заключение договора
Если фонд формируется на специальном счёте, собственники самостоятельно выбирают подрядчика. В договоре прописываются согласованные на собрании работы. Подрядчик может попросить внести предоплату — это тоже согласовывается на собрании.
Важно: если подрядчик выполняет работы, которые влияют на безопасность объекта капитального строительства, он должен иметь свидетельство о допуске к таким работам от саморегулируемой организации.
Разработка проектно-сметной документации
Её составляет подрядчик на основе технического задания. Документацию необходимо направить на проверку в госорганы: региональный сметный центр или центр по ценообразованию в строительстве.
В состав проектной документации обычно входят:
- задание заказчика;
- заключение о техническом состоянии здания;
- техническое заключение об инженерно-геологических условиях площадки;
- рабочий проект (общая пояснительная записка, архитектурно-строительные решения, технологические решения по инженерному оборудованию и др.);
- проект организации капитального ремонта или основные положения по организации работ;
- сметная документация.
Оплата работ
Порядок оплаты зависит от условий договора с подрядчиком. Например, можно оплатить стоимость материалов перед началом работ, а за услуги рассчитаться по факту. Для оплаты в банк, где открыт спецсчёт, обычно требуются протокол общего собрания, договор с подрядчиком, проектная документация, смета, сертификаты подрядчика и другие документы.
Контроль хода ремонта
Следить за процессом может любой собственник. Нужно контролировать соблюдение сроков и стоимости работ, учёт региональных норм тишины, графиков отключения воды или электричества и других условий.
Приёмка работ
После завершения ремонта необходимо принять результат и подписать акт. Собственники, уполномоченные решением общего собрания, участвуют в приёмке работ и подписывают соответствующие акты.
Гарантии
Ремонтная бригада даёт гарантию на работы минимум 5 лет. Если в течение этого срока вскроются проблемы, жители дома могут обратиться к ответственному лицу или напрямую к подрядчику.
Особенности при работе с региональным оператором
Если фонд формируется на счёте регионального оператора, то он несёт ответственность за качество работ и их своевременное выполнение. Собственники могут участвовать в принятии решений по организации капремонта, а также в приёмке работ.
Важно: при любом способе формирования фонда капремонта работы должны проводиться в соответствии с региональной программой. Если собственники хотят провести ремонт досрочно или изменить перечень работ, это нужно согласовать с региональным оператором и внести изменения в программу.
Для получения более детальной информации и консультации по конкретным вопросам рекомендуется обратиться к юристу или в жилищную инспекцию.
